А.А.ИВЛИЕВ, канд. техн. наук, проф., Е.М.ШТЕЙН, канд. экон. наук, доц. (МИКХиС), Прогноз и тенденции строительства жилья в Москве

Строительство переживает времена спадов и подъемов, но всегда остается во главе развития экономики, поскольку имеет в основном социальную направленность и большая его часть охватывает решение проблем жилищного строительства.

В этой связи правительственное постановление в августе 1954 г. “О развитии производства сборных железобетонных конструкций и деталей для строительства” определило бурное развитие в нашей стране сборного железобетона (панельное домостроение). В короткие сроки была создана целая отрасль по выпуску деталей для индустриального домостроения. С 1955 по 1985 г. производство сборного железобетона возросло в стране в 25 раз, а к 1989 г. годовой объем выпускаемой этой отраслью продукции составил 180 млн. м3.

Позднее годовой объем производства сборного железобетона начал снижаться, и к настоящему моменту существующий технический потенциал предприятий-домостроительных комбинатов в Москве — используется лишь на 25%. Одна из причин такого явления - уменьшение применения сборного железобетона в строительстве, связанного прежде всего с переходом на более прогрессивные формы и методы строительства, в основном - на строительство из монолитного железобетона.

Следует отметить, что самым трудоемким и наиболее ответственным переделом в монолитном домостроении является опалубка. Некоторые виды опалубок дают возможность получения целых блоков квартир (площадь однокомнатных может достигать пятидесяти и более квадратных метров) и возводить одновременно внутренние стены и перекрытия - любые по высоте, длине и ширине, с последующим возведением наружных стен. Квартиры в таких домах - весьма высокого качества.

Другие виды опалубки являются более мобильными. С их помощью можно возводить здания каркасного типа без балок. Это открывает ряд возможностей: реально построить здание-этажерку с любым фасадом по желанию заказчика и распланировать квартиры заказанной площади и с необходимым количеством комнат.

В Москве значительно изменились градостроительные требования. Правительство Москвы в принятом постановлении от 25 июня 2002 г., №571 “О ходе реализации Генерального плана развития г. Москвы за прошедший год и задачах градостроительного развития Москвы выступает за переход на строительство жилья только по монолитной технологии. Обоснованием такого подхода к застройке является то, что монолитные дома позволяют обеспечить любую протяженность здания, количество этажей, фасад, обеспечить требуемую планировку квартир. Таким образом, здания внешне могут быть разнообразными и архитектурно интересными. Дома, построенные по монолитной технологии, намного превосходят по потребительским качествам панельные дома [1, 2].

Начиная с 1996 г. по заданию Москомархитектуры началась параллельная разработка сразу нескольких вариантов монолитных технологий по возведению жилых домов различных типов, отличающихся набором и площадями квартир, а также обладающих возможностью их объединения как по горизонтали, так и по вертикали. Такое разнообразие планировочных решений стало возможным в результате использования монолитного железобетона. Квартиры принадлежали к 1 категории комфортности и отличались большей площадью, чем стандартные Квартиры в панельных домах массового строительства. Экономический анализ убедительно доказал эффективность данной конструктивной системы.

Работы по совершенствованию новой системы были продолжены в 1997 - 1998 гг. Именно в это время впервые заговорили о возможностях последующих перепланировок квартир без нарушения несущих конструкций. Для осуществления этой цели вертикальные инженерные коммуникации (вентиляционные короба, стояки водоснабжения, отопления и канализации и т.п.) стали максимально приближать к неизменяемым несущим конструкциям. Такая конструктивная система позволила предусматривать в одном проекте различные виды трансформации квартир (в пределах одной, двух или трех квартир, располагаемых в одном или двух уровнях).

С 2000 г. московскими архитекторами разработано значительное количество базовых проектов монолитных домов. Показатели последних разработок оказались весьма перспективными. Общая площадь квартир типового этажа достигала 3 тыс. м2, что примерно равно 4-12 секциям традиционного дома. На этаже может располагаться от 8 до 20 разнообразных квартир. При этом существенно снизилась общая материалоемкость дома— до 0,6-0,8 м3 на 1 м2 квартиры (тот же показатель в панельных аналогах составляет 1,0 - 1,2 м3). Таким образом, удалось в 2 - 3 раза повысить эффективность использования дорогой городской земли и при этом высвободить дополнительную часть придомовых территорий под благоустройство.

До недавнего времени производственная база отечественного монолитного домостроения была весьма ограничена. Импортные комплекты опалубки, используемые российскими строителями - это чаще всего опалубка бывшая в употреблении. К тому же таких комплектов мало и они распылены по разным организациям.

В последнее время производство опалубки налажено сразу несколькими предприятиями. Сейчас на российском рынке представлена опалубка многих фирм. ОО "Диамант Райзен", ГП “Стройтехпрогресс" (Беларусь), фирмы "Квадрат" (Латвия) и "Баума” (Польша), ОАО “Стройметаллоконструкция", ОАО “Балтийский алюминий”, PERI Gmbh, ОАО “35 Механический завод”, ООО “Коммерс-Маркет”, ОАО “Орская опалубка”, ФГУП ПО “Баррикады", ЗАО “МосМева”, “Дока” и др. Существуют фирмы, оказывающие услуги по привязке опалубки к строительным объектам, расчету ее необходимого количества, а также предоставляющие ее в аренду.

Активно развивают направление монолитного домостроения два участника Московского союза строительства (МСС) - МФС-6 и МСМ-5. Также по монолитной технологии строят практически все частные строительные компании (строительный концерн “Кроет", ЗАО НПП “Тема”, корпорация "Конти”, “Дон- Строй”, ЗАО “Кунцево-Инвест”, ОАО “Квартал 32-33”, “Авгур Эстейт” и др.). Их доля, по оценкам экспертов, от 10 до 30% всего возводимого жилья в Москве. При этом многие фирмы, занимающиеся монолитным домостроением, мощно развиваются. Наращивание некоторыми предприятиями Москвы производственных мощностей для монолитного строительства показано в табл. 1.

Отметим также, что Департамент внебюджетной политики строительства (ДВПС), который до образования МСС возводил около 1 млн. м2 жилья (в 2001 г - 300 - 500 тыс. м2), с 2002 г. намечал строить все жилье по монолитной технологии.

Главным фактором развития рынка домостроения в Москве является программа строительства Правительства Москвы-“Программа развития Москвы до 2020 года”. Дополнительные программы относятся только к монолитному домостроению и инициированы, в том числе, частными компаниями [3,4].


Городская комплексная инвестиционная программа “Новое кольцо Москвы” подготовлена по инициативе корпорации“Конти” в соответствии с распоряжением мэра Москвы от 7 апреля 1999 г. №334-РМ “О комплексной городской инвестиционной программе строительства многофункциональных высотных зданий “Новое кольцо Москвы". Программа рассчитана на 15 лет и предусматривает строительство около 60 высотных (35-40 этажей) многофункциональных жилых комплексов в срединном и периферийном поясах Москвы, которые станут новыми архитектурными доминантами. Прибыль от программы будет направлена целиком во внебюджетный инвестиционный фонд Москвы для реализации программы реконструкции и расселения пятиэтажного ветхого жилого фонда.

Согласно Генеральному плану развития города,строительство жилья по индивидуальным проектам в общем объеме нового строительства к 2006 г. планируется довести до 50%. Динамика ввода жилья в Москве и прогноз до 2006 г. показаны в табл. 2.

Прогнозы экспертов сводятся к еще большей динамике индивидуального (в том числе и монолитного) домостроения на московском рынке.

У монолитного домостроения хорошие и долговременные перспективы. При том спросе на жилье, который существует в Москве, не следует считать, что в связи с развитием монолитных технологий домостроительные комбинаты в Москве и Московской области должны приспосабливаться к новой технологии. Вполне очевидные преимущества монолита и выполнение сформулированных в программах развития целевых установок приведут к тому, что так будет строиться все большая часть новых жилых домов. Большой прорыв в этом направлении произойдет, когда строительные фирмы смогут предложить потребителю готовый дом под ключ так, как это делают домостроительные комбинаты. Общая тенденция достаточно ясна - монолитная технология медленно, но верно “упрочняет позиции”.

Все это, с учетом смещения потребительских предпочтений в сторону монолитного жилья, делает его перспективным в рыночном отношении. Работа на сегменте монолитного домостроения позволяет освоить растущий рынок, который в течение 7 - 10 лет станет доминирующим в московской жилой недвижимости. Развитие бизнеса позволит получать заказы на строительство в престижных районах Москвы, диверсификация бизнеса снизит хозяйственные риски (недозагрузку производственных мощностей домостроительных комбинатов).


В целом величины прогнозных данных также показывают, что панельное домостроение постепенно будет уступать позиции монолитным технологиям. Это произойдет в результате возрастающих требований населения к качеству жилья. В Москве эта тенденция проявится наиболее отчетливо.

Бетон и железобетон, 2003 №1